CFIC导读
随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖11月15日在国新办发布会上表示，党中央高度重视房地产市场的健康发展，9月26日中央政治局会议中强调要多措并举“促进房地产市场止跌回稳”，相关部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，抓好存量政策落实和增量政策出台，打出了一套组合拳。随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。
从销售看，市场活跃度明显提升。随着购房首付比、房贷利率下调，住房限购、限售、限价等措施取消，有效支持了居民刚性和改善性住房需求。10月份房地产市场交易提速。1-10月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅比1-9月份分别收窄1.3和1.8个百分点。月度改善幅度是今年以来最大的。从监测的40个重点城市的销售情况看，前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显，10月份当月销售面积实现正增长，销售额降幅明显收窄。得益于价格逐步企稳等带动，一线城市的销售额10月份当月实现正增长。从二手房情况看，根据相关部门数据，10月份二手房交易明显改善。
从价格情况看，房价回稳迹象初步显现。10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比价格上涨的城市比上月增加4个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加8个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，二手房住宅价格环比由降转涨；二、三线城市新建商品住宅和二手房住宅的销售价格环比降幅均出现不同程度收窄。销售回暖、价格趋稳，带来房企资金流有所改善。前10个月，房地产开发企业本年到位资金同比降幅比1-9月份收窄0.8个百分点，与房地产销售关联较高的定金及预收款、个人按揭贷款均收窄2.1个百分点。
从预期看，房地产市场景气度改善。根据PMI调查显示，10月份房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点，显示房地产景气水平有所改善，市场预期出现好转。10月份，根据对70个大中城市房地产开发企业和中介机构进行的调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手房住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比，在9月提升的基础上又提高17.6和15个百分点，这表明市场机构对房地产的信心增强。
“总的来看，一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。因此对房地产市场后期走势我们保持乐观的态度。但也要看到，经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入到新发展阶段，未来从以数量扩张为主转向以质量优化为主转变，更好地满足居民多样化住房需求。”付凌晖指出，下阶段，要认真贯彻落实好党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量、优化存量、提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。
作者：王春霞、安娜
【财经分析】契税、增值税都减少！专家解读来了
继9月底存量房贷利率下调后，房地产政策再上新，这次是减税。据财政部、税务总局、住房城乡建设部13日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自12月1日起，购房者买房，房屋交易契税、增值税都会减少。
不满140平方米按1%缴纳契税
《公告》明确，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
具体到北京市，影响如下表所示：
记者拿出“民生小账本”算了一笔账，例如一套北京核心区的房子，130平方米价格1000万，以前按1.5%交税的话，光契税就得交15万，现在按1%交，契税就变成了10万。一下子减了5万元，力度还是不错的。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明接受记者采访时说，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，有效减轻了买房人的税费负担。他还特别提到多子女家庭换购住房需求，“140平方米房子，如果布局为三居室，会非常舒适，布局为四居室也非常好。这项政策有利于新房、二手房的联动。”他说。
北京链家研究院院长高原表示，对于刚需群体而言，如今购买典型大两居或三居住宅同样可按照1%缴纳契税，利好较为显著。而对于改善性群体而言，购置140平方米以内住房契税相较之前下调2%，而140平方米以上住房同样下调1%，利好更为显著。
满两年免征增值税
《公告》明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
具体到北京市，影响如下表所示：
高原表示，尽管增值税作为卖家税，由卖家承担，但实际仍体现在房屋总价中。因此，对于无论出售或购置非普通住宅的业主或购房者，此次增值税调整均构成利好。他说，此次契税及增值税政策均相对更利好中间面积段、改善性住房，对于改善性群体而言，整体购房成本显著下降。而对于刚需群体而言，此次政策调整则有利于刚需群体选择中间面积段住房，能够在接近的购置成本上选购居住条件相对更好的住房。
中国银行研究院研究员叶银丹表示，由于二手房契税和增值税同时减免，且9月底一揽子政策出台以来，二手房成交热度较高，表现好于新房市场，预计短期内，税收相关优惠政策对二手房市场的拉动效应将更加明显。二手房量价回稳也带动新房市场表现改善。
开发商综合成本下降，有利于自身经营
当前我国土地增值税实行预征制度，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。
赵鑫明说，房地产开发企业在商品房开发前期资金投入量大，而销售资金回收通常在后期。土地增值税预征率的调整可有效减轻房地产开发企业纳税压力，为房地产开发企业加大项目建设投入腾挪出资金空间，相应增加对开发项目工程的资金投入。
建诚智库首席研究员何田认为，房地产开发企业的经营稳健是房地产市场稳定发展的重要基础，土增税的预缴率降低，有助于减缓开发企业资金流压力。
税收政策调整正当其时，有利于延续房地产市场“暖冬”态势
高原表示，整体来看，此次政策调整时机相对较好。就北京市场而言，“930”政策后，由于信贷类、利率类、限购类政策均相对更有利于刚性需求群体，因此10月以来次新、低总价刚需住房交易热度相对更高。部分卖家当前正处于售出自有住房后、选购改善性住房节点。此次政策相对更为利好改善性群体，能够较好的推动已售未购客户置换改善，对四季度市场构成利好。“从10月份市场情况来看，北京市场网签规模创19个月以来新高，价格方面止跌回稳显著。此次税收政策调整正当其时，能够延续当前房地产市场‘暖冬’态势。”他说。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，近段时间以来，包括购房首付比例、房贷利率、契税优惠等政策措施的出台非常及时，也非常有必要，是适应房地产市场供求关系变化和实际发展态势的举措。政策优化调整不仅有利于更好地满足中等收入家庭改善性住房的需求，也能带动上下游产业发展和消费增长，活跃市场交易，加快房地产市场的自我修复，促进房地产市场止跌回稳。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，买卖契税关系每一笔房屋交易，此次减税可降低交易成本，进一步减轻购房压力，提高购房积极性，有利于促进商品房销售，有助于房地产市场筑底回稳。
值得注意的是，为了让更多的纳税人享受到政策红利，该政策不仅适用于2024年12月1日后购买住房的购房者，对于2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税、增值税的购房者同样按新发布公告内容享受减税。前期还没来得及缴税的购房者可谓是收获了一波“真金白银”的福利。
近期，记者走访了北京链家一些门店，据销售反馈，9月底一揽子政策出台后，门店销售迎来旺季。此次政策上新，记者会持续关注契税、增值税双双下降后的市场反应。
记者：高婷
微信编辑：刘思乐